În domeniul dreptului imobiliar, corectitudinea înscrierilor din cartea funciară este esențială pentru securitatea circuitului civil. Cartea funciară reprezintă “cartea de identitate” a unui imobil, iar orice neconcordanță între situația reală și cea scriptică poate genera litigii complexe. O decizie recentă a Înaltei Curți de Casație și Justiție (Decizia nr. 40/2020) ne oferă prilejul de a aprofunda un subiect de maxim interes practic: diferența fundamentală dintre acțiunea în rectificare de carte funciară și plângerea împotriva încheierii de carte funciară.
Confuzia dintre aceste două mecanisme juridice poate duce la soluții de respingere a cererilor ca inadmisibile, privând justițiabilii de dreptul la un proces echitabil. Speța analizată este un exemplu elocvent despre cum o calificare juridică eronată la nivelul instanțelor de fond a fost cenzurată și corectată de instanța supremă.
I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 40 din 15 ianuarie 2020
Chestiunea centrală de drept vizează delimitarea a două proceduri distincte prevăzute de Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare:
- Acțiunea în rectificare de carte funciară (art. 34): O acțiune de fond, prin care o persoană interesată solicită instanței să înlăture o înscriere nevalabilă, de regulă pentru că actul care a stat la baza ei este nul sau pentru că însuși dreptul înscris nu există. Aceasta implică o analiză a substanței dreptului.
- Plângerea împotriva încheierii de carte funciară (art. 50): O cale de atac specială, prin care se critică legalitatea încheierii registratorului de carte funciară din perspectiva îndeplinirii unor condiții de formă la momentul înscrierii (ex: dacă actele depuse corespund cerințelor legale).
În cazul de față, instanțele de fond au calificat greșit o acțiune de fond (în rectificare) drept o plângere ce viza aspecte de formă, respingând-o ca inadmisibilă și comițând astfel o eroare de judecată.
Obiectul dosarului, solicitările făcute în fața instanței
Reclamanta a chemat în judecată pârâții, solicitând instanței să dispună un ansamblu complex de măsuri:
- Constatarea nulității/nelegalității înscrierilor efectuate prin două încheieri de carte funciară, prin care pârâții:
- Și-au majorat suprafața de teren înscrisă în cartea funciară de la 133 mp la 237 mp.
- Au modificat descrierea construcției C1, de la “casă de lemn” la o casă cu regim de înălțime “D+P+pod”.
- Constatarea nulității absolute a actelor care au stat la baza acestor modificări, respectiv:
- O declarație autentificată la notar.
- Memorii tehnice întocmite de un inginer.
- Un proces-verbal de vecinătate.
- O adeverință emisă de Primărie.
- În consecință, rectificarea cărții funciare în sensul radierii înscrierilor menționate și revenirii la situația anterioară.
Starea de fapt relevantă
Situația de fapt este simplă în aparență, dar cu implicații juridice profunde. Pârâții, proprietari ai unui imobil, au reușit să-și actualizeze datele din cartea funciară, mărindu-și suprafața de teren cu peste 100 mp și modificând substanțial caracteristicile construcției. Aceste operațiuni nu s-au bazat pe un act translativ de proprietate (cum ar fi un contract de vânzare sau o hotărâre judecătorească), ci pe o serie de documente tehnico-administrative.
Reclamanta, o terță persoană interesată (cel mai probabil un vecin, a cărui proprietate ar fi putut fi afectată), a contestat aceste modificări, susținând că ele s-au realizat în mod nelegal, pârâții constituindu-și practic singuri un drept de proprietate asupra unui teren pe care nu l-au deținut niciodată și “oficializând” o construcție fără autorizație.
Temeiurile legale invocate
Litigiul s-a purtat în jurul următoarelor dispoziții legale:
- Art. 34 din Legea nr. 7/1996: Reglementează cazurile în care se poate cere rectificarea unei înscrieri în cartea funciară, în special atunci când “înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil”.
- Art. 50 din Legea nr. 7/1996: Stabilește procedura plângerii împotriva încheierii registratorului, care este limitată la verificarea condițiilor de formă.
- Art. 5, 6, 20 din Codul de procedură civilă: Se referă la rolul activ al judecătorului și la principiul fundamental al accesului liber la justiție, interzicând judecătorului să refuze soluționarea unei cereri pe motiv că legea nu prevede o cale de atac (denegare de dreptate).
- Art. 488 pct. 5 și 8 din Codul de procedură civilă: Motive de recurs vizând încălcarea sau aplicarea greșită a legii de către instanța de apel.
Argumentele fiecărei părți implicate
Argumentele reclamantei (recurentei)
- Calificarea corectă a acțiunii: Reclamanta a subliniat constant că a formulat o acțiune în rectificare de carte funciară (art. 34), grefată pe o cerere principală de constatare a nulității actelor. Ea nu a criticat munca registratorului (o chestiune de formă), ci însăși existența dreptului de proprietate al pârâților asupra surplusului de teren și a construcției modificate (o chestiune de fond).
- Inaplicabilitatea plângerii (art. 50): A demonstrat că nu avea deschisă calea plângerii, deoarece aceasta este rezervată părților din procedura de înscriere, cărora li se comunică încheierea. Fiind terț, nu i s-a comunicat niciun act, deci nu putea ataca ceva de care nu a fost înștiințată legal.
- Denegarea de dreptate: A acuzat instanțele de fond că, prin respingerea acțiunii ca inadmisibilă în loc să o judece pe fond (chiar și sub o altă calificare), i-au refuzat accesul la justiție.
Apărările pârâților (intimaților)
- Caracterul subsidiar al acțiunii: Pârâții au susținut că acțiunea în rectificare este doar subsidiară și că reclamanta trebuia să urmeze procedura specială a plângerii împotriva încheierilor de carte funciară, ceea ce nu a făcut.
- Corectitudinea soluțiilor de fond: Au fost de acord cu instanțele inferioare, considerând că excepția inadmisibilității a fost corect admisă, pornind de la temeiul juridic și motivele invocate de reclamantă.
Istoricul speței
Parcursul procesual al cauzei evidențiază confuzia instanțelor de fond:
- Judecătoria Brașov: Și-a declinat competența materială în favoarea tribunalului.
- Tribunalul Brașov: A admis excepția inadmisibilității, recalificând din oficiu cererea într-o plângere de carte funciară și considerând că motivele invocate de reclamantă (lipsa consimțământului la procesul-verbal de vecinătate, lipsa autorizației de construire) sunt aspecte de formă, ce puteau fi verificate doar de registrator.
- Curtea de Apel Brașov: A respins apelul, menținând soluția tribunalului. A mers chiar mai departe, reținând eronat că reclamanta nu ar fi indicat actele a căror nulitate o cerea și că lipsa titlului de proprietate este o condiție de formă, nu de fond.
Motivarea instanței actuale (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Înalta Curte a admis recursul și a demontat punct cu punct raționamentul greșit al instanțelor inferioare, oferind o lecție de drept procedural și substanțial.
- Interpretarea corectă a cererii: ÎCCJ a statuat că instanțele de fond au ignorat complet conținutul real al cererii. Reclamanta a contestat fondul dreptului pârâților, acuzându-i că și-au creat un drept de proprietate “pe hârtie” prin acte care nu au aptitudinea legală de a transfera sau constitui proprietate. Absența unui titlu de proprietate valid nu este o problemă de formă, ci însăși esența litigiului.
- Diferența dintre fond și formă: Ceea ce a contestat reclamanta nu a fost absența unor înscrisuri la dosarul de cadastru, ci faptul că înscrisurile existente sunt nule ca titlu de proprietate. Aceasta este o problemă de fond, care poate fi soluționată exclusiv de o instanță de judecată în cadrul unei acțiuni în rectificare, nu de un registrator.
- Critica soluției de inadmisibilitate: ÎCCJ a arătat absurdul soluției. Chiar dacă instanțele ar fi recalificat corect cererea (deși au făcut-o greșit), ele aveau obligația de a o judeca potrivit noii calificări, nu de a o respinge ca inadmisibilă. O astfel de soluție echivalează cu un refuz de a judeca, încălcând principii fundamentale de procedură civilă.
- Complexitatea acțiunii: Instanța supremă a recunoscut că acțiunea reclamantei era una complexă, ce includea o cerere în constatarea nulității actelor și, subsecvent, o cerere de rectificare a cărții funciare. Această structură corespunde perfect ipotezei de la art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.
Soluția finală
În lumina acestor considerente, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat atât decizia curții de apel, cât și sentința tribunalului, și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Brașov.
Această soluție asigură reclamantei dreptul la un proces pe fondul cauzei și restabilește ordinea de drept, reafirmând că o dispută privind existența însăși a unui drept de proprietate trebuie tranșată în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară, și nu blocată procedural printr-o calificare juridică eronată.
