Acțiune redhibitorie pentru vicii ascunse: Ce termen de prescripție se aplică?

Achiziționarea unei locuințe reprezintă, pentru mulți, cel mai important angajament financiar. Descoperirea ulterioară a unor vicii ascunse, care fac imobilul impropriu utilizării sau îi diminuează considerabil valoarea, poate transforma visul într-un coșmar juridic. O problemă centrală în astfel de situații este termenul în care cumpărătorul poate acționa în instanță pentru a-și proteja drepturile.

Într-o speță recentă, Înalta Curte de Casație și Justiție a fost chemată să clarifice dacă termenul special de garanție de 10 ani pentru viciile ascunse ale unei construcții, prevăzut de Legea nr. 10/1995, se aplică și în cazul unei acțiuni redhibitorii – acțiunea prin care cumpărătorul solicită desființarea (rezoluțiunea) contractului de vânzare-cumpărare. Decizia oferă o distincție juridică fundamentală între răspunderea contractuală a vânzătorului și răspunderea specială a celor implicați în procesul de construire.

I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, decizia nr. 243 din 31 ianuarie 2020

Obiectul dosarului și solicitările reclamanților

În fața instanței, reclamanții (cumpărătorii unui apartament) au formulat o cerere complexă împotriva mai multor pârâți, incluzând vânzătoarea, societăți comerciale și experți tehnici. Solicitările acestora au fost structurate în două seturi de pretenții:

În principal, reclamanții au cerut:

• Constatarea existenței unor vicii ascunse grave la apartamentul cumpărat.
• Constatarea întreruperii termenului de prescripție sau, alternativ, repunerea în termen.
• Rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta-vânzătoare.
• Desființarea unui contract de donație subsecvent.
• Obligarea pârâtei-vânzătoare la restituirea integrală a prețului plătit (148.000 de euro).
• Restabilirea situației anterioare în Cartea Funciară.

În subsidiar, în cazul în care cererea principală ar fi fost respinsă, au solicitat:

• Constatarea viciilor ascunse în baza Legii nr. 10/1995.
• Angajarea răspunderii materiale solidare a pârâților (vânzător, constructor etc.).
• Obligarea pârâților la plata sumei de 118.400 de euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.

Starea de fapt relevantă

Reclamanții au încheiat în anul 2006 un contract de vânzare-cumpărare pentru un apartament situat într-un imobil nou. Ulterior, aceștia au descoperit vicii ascunse semnificative, care afectau structura și utilitatea locuinței. Un detaliu crucial al speței a fost faptul că pârâta-vânzătoare avea o dublă calitate: pe de o parte, era vânzătorul din contract, iar pe de altă parte, edificase imobilul în regie proprie și semnase procesul-verbal de recepție a lucrării în calitate de expert tehnic, membru în comisia de recepție.

Acțiunea în instanță a fost introdusă în anul 2013, la aproximativ 7 ani de la încheierea contractului.

Temeiurile legale invocate

Dezbaterea juridică a gravitat în jurul interacțiunii dintre mai multe acte normative, aplicabile în funcție de momentul încheierii contractului (anul 2006):

• Art. 1352 din Codul civil de la 1864: Acesta reglementează obligația vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător contra viciilor ascunse ale lucrului vândut, care îl fac impropriu întrebuințării sau îi micșorează valoarea.
• Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă: Articolul 11 din acest decret (abrogat în prezent, dar aplicabil faptelor petrecute sub imperiul său) stabilea că dreptul la acțiune pentru viciile unei construcții se prescrie în termen de 3 ani de la predarea acesteia, termenul începând să curgă de la data descoperirii viciilor.
• Art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții: Acest text instituie o răspundere specială pentru proiectant, executant, expert tehnic etc., pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării.
• Art. 6 alin. (4) din Noul Cod civil: O normă tranzitorie care prevede că prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a noului Cod (1 octombrie 2011) rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.

Argumentele fiecărei părți implicate

Argumentele reclamanților (recurenți în faza finală)

Reclamanții au susținut că, deși acțiunea principală de rezoluțiune (o acțiune redhibitorie) se întemeiază pe Codul civil, instanțele ar fi trebuit să aplice termenul de garanție extins, de 10 ani, prevăzut de Legea nr. 10/1995. Logica lor se baza pe calitatea cumulată a pârâtei, care nu era un simplu vânzător, ci și constructor și expert tehnic. Prin urmare, în opinia lor, răspunderea sa ar trebui analizată prin prisma legii speciale, care oferă o protecție superioară cumpărătorului. Ei au argumentat că instanțele de fond au greșit atunci când au admis excepția prescripției, raportându-se exclusiv la termenul de 3 ani din Decretul nr. 167/1958.

Argumentele pârâtei (intimată)

Pârâta-vânzătoare a invocat, încă din fața primei instanțe, excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește cererea principală de rezoluțiune a contractului. Argumentul său a fost simplu și direct: acțiunea reclamanților a fost introdusă tardiv, după împlinirea termenului general de prescripție de 3 ani aplicabil în materia viciilor ascunse pentru construcții, conform Decretului nr. 167/1958.

Istoricul speței

La Tribunalul Timiș

Prima instanță a adoptat o soluție mixtă. A admis excepția prescripției pentru cererea principală, considerând că o acțiune redhibitorie este supusă termenului de 3 ani. Astfel, cererea de desființare a contractului și de restituire a prețului a fost respinsă ca fiind prescrisă. Totuși, instanța a admis în parte cererea subsidiară, întemeiată pe Legea nr. 10/1995, și i-a obligat pe pârâți, în solidar, la plata unor despăgubiri reprezentând contravaloarea reparațiilor necesare.

La Curtea de Apel Timișoara

Instanța de apel a menținut soluția tribunalului, respingând apelurile formulate de toate părțile. Curtea a considerat că tribunalul a aplicat corect legea în privința prescripției acțiunii principale.

Motivarea instanței actuale (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Înalta Curte, analizând recursul reclamanților, a tranșat definitiv disputa juridică, considerând recursul nefondat. Raționamentul instanței supreme este esențial pentru înțelegerea limitelor fiecărui tip de răspundere:

1. Distincția fundamentală între două tipuri de răspundere: ÎCCJ a subliniat că acțiunea redhibitorie, prin care se cere rezoluțiunea contractului de vânzare, își are izvorul în răspunderea civilă contractuală a vânzătorului (art. 1352 C. civ. 1864). Aceasta este o acțiune specifică raportului juridic dintre cumpărător și vânzător.
2. Natura juridică a răspunderii din Legea nr. 10/1995: Pe de altă parte, răspunderea instituită de Legea nr. 10/1995 este o răspundere specială, materială, care revine persoanelor implicate direct în proiectarea și execuția construcției (proiectant, constructor, diriginte de șantier, expert etc.). Această lege stabilește un termen de garanție de 10 ani pentru vicii ascunse, dar acest termen protejează împotriva defectelor de construcție și vizează obligația de a repara sau de a despăgubi, nu de a desființa contractul de vânzare.
3. Irelevanța cumulului de calități: Faptul că pârâta era atât vânzător, cât și constructor/expert, nu poate conduce la o “contaminare” a regimului juridic. Cu alte cuvinte, acțiunea redhibitorie îndreptată împotriva sa în calitate de vânzător rămâne supusă regulilor din Codul civil și Decretului nr. 167/1958. Separat, ea putea răspunde în calitate de constructor, în baza Legii nr. 10/1995, dar această răspundere nu poate fundamenta o cerere de rezoluțiune a vânzării în afara termenului de prescripție specific.

Instanța a concluzionat că termenul de garanție de 10 ani din Legea nr. 10/1995 nu este aplicabil acțiunii redhibitorii. Prin urmare, instanțele inferioare au procedat corect când au analizat prescripția prin raportare la Decretul nr. 167/1958, aplicabil contractului încheiat în 2006.

Soluția finală

Înalta Curte de Casație și Justiție a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanți. Soluția Curții de Apel Timișoara a rămas definitivă, ceea ce înseamnă că reclamanții nu au putut obține desființarea contractului și restituirea prețului, acțiunea lor principală fiind prescrisă, dar au rămas cu despăgubirile acordate pentru reparații pe temeiul subsidiar.

Concluzie practică: Această decizie subliniază importanța cunoașterii termenelor legale și a alegerii corecte a temeiului juridic. Cumpărătorul unui imobil cu vicii ascunse are la dispoziție căi de acțiune distincte, cu termene de prescripție diferite.

O acțiune redhibitorie pentru anularea vânzării trebuie introdusă într-un termen mai scurt, în timp ce acțiunea în răspundere împotriva constructorului sau a altor profesioniști beneficiază de termenul de garanție extins de 10 ani, dar vizează, în principal, repararea prejudiciului. Consultarea unui avocat specializat imediat după descoperirea viciilor este esențială pentru a evita pierderea dreptului la acțiune.